O Contrato de Mediação

A obra consiste num estudo jurídico sobre o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a pagar a outra uma remuneração se estoutra lhe conseguir interessado para certo contrato e se a primeira vier a celebrar o desejado contrato graças ao contributo da atividade da segunda.

Na primeira parte, o contrato de mediação é delimitado no tecido dos contratos com uma função de intermediação, contratos nos quais um intermediário desempenha uma função de ajuda à celebração de outros contratos em que não será parte ou em que apenas o será por conta alheia. Trata-se, entre outros, dos contratos que suportam as atividades de mediação de seguros, de mediação imobiliária, de intermediação financeira, de intermediação de crédito, das agências de viagens, das agências de colocação de trabalhadores. Ainda na primeira parte, procede-se a uma breve contextualização histórica, estabelecendo-se o momento da autonomização técnico-jurídica do contrato de mediação.

Na segunda parte, aprofunda-se o estudo do contrato, através da observação do instituto correspondente em seis ordenamentos que nos são próximos (espanhol, francês, italiano, alemão, suíço e inglês), três dos quais regulam legislativamente o contrato de mediação. Segue-se uma análise pormenorizada do contrato no nosso país e um ensaio comparativo dos vários sistemas estudados. A terminar a segunda parte, o contrato de mediação é confrontado com outros contratos com os quais apresenta estreitas afinidades: o mandato, a comissão, a agência e a prestação de serviço.

A terceira parte é especialmente dedicada ao contrato de mediação imobiliária, como subespécie mais frequente, e única que mereceu do legislador português um conjunto de normas suficientes para o identificar como legalmente típico.

PLANO GERAL

PARTE I – DELIMITAÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA

1. Mediação e intermediação

2. Atividades de intermediação na lei portuguesa e modelos contratuais que as suportam

2.1. Mediação de seguros

2.2. Mediação imobiliária

2.3. Intermediação financeira

2.4. Mediação monetária

2.5. Intermediação de crédito

2.6. Agências privadas de colocação de trabalhadores

2.7. Intermediação por transitários

2.8. Intermediação das agências de viagens

2.9. Mediação dos jogos sociais do Estado

2.10. Mediação de conflitos

2.11. Conclusão intercalar

3. Manifestações históricas até à conformação atual do contrato de mediação

PARTE II – COMPREENSÃO DO CONTRATO COM INCIDÊNCIA NAS PRESTAÇÕES PRINCIPAIS

4. O instituto nalguns direitos estrangeiros

4.1. Justificação e objetivo

4.2. Alemanha

4.3. Suíça

4.4. Itália

4.5. França

4.6. Espanha

4.7. Inglaterra

5. O contrato de mediação na ordem jurídica portuguesa

5.1. Ideias gerais

5.2. A atividade contratual do mediador

5.2.1. Uma visão compreensiva e algumas opções terminológicas

5.2.2. A atribuição do mediador

5.2.2.1. Obrigação ou ónus?

5.2.2.2. Relação entre a prestação do mediador, o interesse contratual do cliente e a finalidade do contrato de mediação

5.3. A contrapartida

5.3.1. Sujeito e conteúdo

5.3.2. A remuneração na dependência da celebração do contrato visado – condição ou álea?

5.3.3. O nexo causal entre a atividade de mediação e o contrato a final celebrado

5.4. Que relação entre as prestações das partes?

5.5. O contrato com cláusula de exclusividade – remissão

6. Ensaio comparativo

7. Delimitação de figuras afins

7.1. Mandato, comissão, representação

7.2. Agência

7.3. Prestação de serviço

PARTE III – UMA UTILIZAÇÃO PARADIGMÁTICA DO INSTITUTO

8. O contrato de mediação imobiliária no ordenamento português

8.1. Nascimento e evolução de um tipo legal

8.2. O mediador

8.2.1. Empresarialidade e comercialidade

8.2.2. O significado da empresa no contrato

8.2.3. O contrato celebrado por empresa não licenciada

8.3. A atividade contratual do mediador – ónus ou obrigação?

8.4. A remuneração

8.4.1. Sujeito e conteúdo

8.4.2. Dependência da conclusão e perfeição do negócio visado

8.4.3. Necessidade de um nexo

8.5. Normas imperativas sobre formação e conteúdo

8.5.1. Forma escrita

8.5.2. Formação do contrato com recurso a cláusulas contratuais gerais

8.5.3. Menções obrigatórias no escrito contratual

8.5.4. Prazo

8.6. A exclusividade – instituição de um subtipo

8.6.1. Formação e conteúdo do contrato de mediação exclusivo – art. 16, n.º 2, g)

8.6.2. Nascimento do direito à remuneração – o caso especial do art. 19, n.º 2

8.6.3. O incumprimento, por parte do cliente, da cláusula de exclusividade

8.7. Conclusão intercalar

Conclusões